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【以案釋法】新疆屋頂漏水能否啟用公共維修資金？
發(fā)布時間：2023-05-24
來源：涌達建工 瀏覽次數(shù)：4254
購買房屋時，每個業(yè)主都要繳納上萬元公共維修資金。入住后需要使用這筆資金時，卻面臨業(yè)主不知如何申請、物業(yè)不知怎么辦理的困境。
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案情
2020年10月，某物業(yè)公司將某小區(qū)業(yè)主張某告上法庭，請求法院判決張某交納自2015年1月至2019年12月間的物業(yè)費6700余元。
物業(yè)公司擺出事實：2015年8月，該公司與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)委托合同》，前者為后者開發(fā)建設(shè)的某小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，期限自2015年8月至2018年8月。同日，雙方又簽訂一份補充協(xié)議，約定某房地產(chǎn)開發(fā)公司未收回的物業(yè)費由某物業(yè)公司收取。之后，該小區(qū)成立業(yè)主委員會，與某物業(yè)公司簽訂《某小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托合同》，期限自2016年3月至2021年12月。
張某認為，他入住某小區(qū)某棟頂層以來，房頂經(jīng)常漏水，而物業(yè)公司一直未啟用公共維修資金修繕，“物業(yè)公司服務(wù)不到位，我憑啥交物業(yè)費?”
購房交了一萬多元的維修資金，如今卻用不了，張某不服；屋頂漏水是否該啟用維修資金？又如何啟用？物業(yè)公司也是一頭霧水。官司雖然以物業(yè)公司勝訴告終，但雙方之間的爭議卻仍然存在。
民法典
第二百八十一條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當定期公布。
烏魯木齊市新市區(qū)人民法院民事審判一庭法官李莊博介紹，與已經(jīng)廢止的《中華人民共和國物權(quán)法》相比，民法典將屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分也納入了公共維修資金使用范圍。
“上述案例中，張某和物業(yè)公司可以先向小區(qū)其他業(yè)主釋明，屋頂維修屬于民法典明確規(guī)定的維修資金使用項目，爭取同樓棟業(yè)主的理解和支持。隨后可召開業(yè)主大會，投票表決是否使用維修資金，并對投票結(jié)果進行公示。”李莊博說。
業(yè)主該如何共同決定?就此案而言，應(yīng)依據(jù)民法典第二百七十八條的規(guī)定，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
例如，一個小區(qū)建筑總面積為60000平方米，有600戶業(yè)主，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金就需要專有部分面積40000平方米以上且400戶以上業(yè)主參與表決，參與表決專有部分面積20000平方米以上、200戶以上業(yè)主同意即可。
李莊博表示，與物權(quán)法中規(guī)定的“應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”相比，民法典明顯降低了維修資金使用的門檻，“這樣更有利于‘喚醒’公共維修資金，讓其真正為業(yè)主服務(wù)。”
對于公共維修資金的使用，民法典還增加了一條規(guī)定：“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用維修資金。”
法官提醒
民法典對業(yè)主共同決定使用維修資金的規(guī)定作出調(diào)整，不僅大大提高了維修資金的使用率，還為緊急使用維修資金提供了法律依據(jù)。但需要注意的是，一般來說，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐前就存在的公共部位的損壞，如某些老舊小區(qū)長期存在的屋頂漏水問題，物業(yè)公司沒有維修義務(wù)，業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費沒有法律依據(jù)。
民法典實施后，業(yè)主申請使用公共維修資金的門檻大幅降低，這就要求業(yè)主委員會發(fā)揮自我管理、服務(wù)業(yè)主的職能，確保業(yè)主意愿真實表達，切實提高資金使用效率。
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